Oleh : Wawan Hendrayana - Research & Technical Analyst PT Infovesta Utama
Dana Investasi Real Estat (DIRE) mungkin masih sangat asing di telinga kita, instrumen investasi yang sedang digodog oleh Bapepam ini adalah istilah resmi Indonesia untuk menyebut REIT (Real Estate Investment Trust).
Sebenarnya apa DIRE itu? DIRE didefinisikan sebagai kumpulan uang pemodal yang oleh perusahaan investasi atau manajer investasi diinvestasikan ke dalam aset properti baik secara langsung (dengan membeli gedung/apartemen di mana sewa dan hasil penjualan dari aset properti tersebut dikembalikan ke pemodal sebagai dividen) maupun tidak langsung (dengan membeli saham/obligasi yang diterbitkan perusahaan properti).
Diluar negeri umumnya DIRE menganut bentuk hukum trust. Bentuk hukum ini memang tidak dikenal di Indonesia, oleh karena itu DIRE akan di luncurkan dengan payung hukum Kontrak Investasi Kolektif (KIK). Meskipun menganut aliran KIK dan strukturnya mirip namun DIRE bukanlah reksadana. Hal ini karena DIRE memiliki beberapa karakteristik khusus yang tidak sesuai dengan batasan reksadana saat ini, contohnya reksadana diharamkan meminjam dana dari pihak lain untuk berinvestasi, sedangkan DIRE diperbolehkan untuk meminjam uang saat membeli aset real estat dengan syarat pinjaman tersebut tidak melebihi 30% dari nilai aset tersebut.
Menurut peraturan yang berlaku DIRE seperti juga reksadana dapat memiliki 2 bentuk, yaitu terbuka dan tertutup. Pada DIRE terbuka investor dapat membeli/menjual unit kepemilikan DIRE nya ke manajer investasi yang bersangkutan sementara pada
DIRE tertutup unit kepemilikanya hanya bisa diperjualbelikan melalui mekanisme bursa.
Investasi DIRE dibatasi menjadi 3 hal yaitu aset real estate (misalnya membeli gedung perkantoran/apartemen dan menyewakanya), Aset yang berkaitan dengan real estat (membeli saham/ obligasi perusahaan properti) dan juga dalam bentuk kas atau setara kas.
DIRE diwajibkan menginvestasikan minimum 80% dari dana kelolaanya ke aset yang berhubungan dengan real estat dan minimum 50% dari dana kelolaan DIRE harus berbentuk aset real estate (perkantoran, perumahan, apartemen yang disewakan dan tingkat huniannya mencapai minimal 60%). Dalam membeli aset real estat tentu saja ada aturan khususnya misalnya DIRE dilarang membeli tanah kosong atau properti yang sedang dalam pembangunan, Dalam membeli saham yang berhubungan dengan real estat DIRE juga dilarang melakukan transaksi margin maupun short sale. DIRE juga dilarang memperjual belikan aset real estatnya secara aktif dalam jangka waktu yang singkat. Setiap tahun DIRE juga wajib membagikan dividen minimal 90% dari pendapatan kena pajak.
Bicara mengenai potensi keuntungan maka saat ini nilai sewa properti per tahun adalah 7-10% dari nilai properti tersebut. Dengan nilai properti yang terus meningkat setiap tahunnya tentu saja dalam jangka panjang investor DIRE diharapkan mendapatkan pendapatan dari kenaikan nilai properti plus nilai sewanya. Dengan DIRE pemodal kecil pun dapat ikut berkecimpung dalam sektor investasi properti.
Bagaimana dengan risikonya? DIRE hanya bisa berinvestasi ke aset real estate artinya kinerjanya akan sangat bergantung pada sektor properti. Risiko juga timbul pada kemungkinan gagal bayar sang penyewa, turunya nilai properti dan risiko likuiditas pada saat investor mencairkan dananya sehingga manajer Investasi harus menjual asetnya, padahal menjual aset properti tidak selikuid menjual aset di pasar modal.
Di Indonesia hingga saat ini DIRE belum resmi memiliki pijakan hukum karena belum ada kata sepakat mengenai struktur perpajakan dari Bapepam dan dirjen pajak. Dengan aturan perpajakan yang ada saat ini maka DIRE akan dikenakan pajak ganda saat pembelian aset dan pada pembagian dividen. Umumnya di negara lain DIRE mendapatkan perlakuan pajak khusus karena menjadi alternatif sumber dana bagi insustri properti yang padat karya dan memungkinkan pemodal kecil untuk ikut masuk dalam bisnis properti.
Dengan kebijakan investasi yang diarahkan pada instrumen berisiko relatif rendah maka DIRE cocok untuk investor tidak terlalu spekulatif dan mengharapkan pendapatan yang bersifat tetap pada jangka waktu relatif panjang.
Sumber: Binainsan
Tidak ada komentar:
Posting Komentar